안녕하세요.
레트로 써니 입니다.
부동산에 관심 많으시죠!
부동산에 관심이 많다보니
이사도 많이 하게 됩니다.
이사를 하려면
현재 살고있는집을 떠나기 전 계약서쓰거나
새로운 지역으로 이사 가기위해 부동산 계약서를 쓰게 됩니다.
너무 중요한 부동산 계약서,
그리고 큰 돈이 오고가기에
신중을 기해 계약서를 작성하는데
계약금을 넣고 나면
변수가 생겨 당황한적 없으신지요.
부동산 계약은 약속이고
한명의 변동사항이
다른 사람에게 까지 줄줄이 피해가 갑니다.
이럴때는 어떻게 해야할까요.
계약서 내용, 특약변동이 가능할까요?
아님 불가능할까요.
우문현답이겠지만
가능할수도 있고 불가능할수도 있습니다.
불가능하다면 계약금을 돌려 받을수 있을까요?
1️⃣ 계약금 납입 = 계약 성립이라는 의미일까?
부동산 매매나 임대차 계약에서 계약서에 서명하고
계약금을 지급하면 ‘계약이 성립된 것으로 간주합니다.
즉, 계약금만 납입하고 중도금은 아직 납입하지 않았다고 해도,
이미 계약은 법적으로 효력을 가지는 상태입니다.
이는 민법 제563조(매매) 및 민법 제109조 이하의 일반계약법 원칙에 따라
계약의 성립은 당사자 간 합의(계약서 작성)와 계약금 지급으로 성립되기 때문입니다.
2️⃣ 특약사항, 변경이 가능할까?
많은 분들이 오해하는 부분이
바로 “아직 중도금을 안 냈으니, 특약을 바꿀 수 있다”는 생각인데요.
현실적으로 특약사항은 언제든지 ‘상호 합의’ 하에 변경 가능하지만,
이미 계약이 성립된 이후라면,
한쪽 당사자의 일방적인 요구로는 변경이 불가능합니다.
즉, 다음과 같은 전제조건이 필요합니다:
*매수인/임차인이 특약 변경을 요청한다
*매도인/임대인이 그 내용을 검토하고 동의한다
→ 이 경우에만 계약서를 다시 작성하거나,
별도의 수정합의서를 추가하여 반영할 수 있습니다.
매도인/ 임대인이 불리하다고 판단하거나 원하지 않으면, 또한 거절할 권리가 있습니다.
특약 변경 요청은 협상 대상이지, 계약상 의무가 아닙니다.
3️⃣ 임대인이 거절하거나 파기하면 계약금은 어떻게 될까?
계약이 이미 성립된 상태에서
매수인/ 임차인이 특약 변경을 요구했는데 매도인/임대인이 거절한 경우,
이는 계약 위반이 아니기 때문에
임대인이 계약금을 반환하거나 계약을 파기할 의무는 없습니다.
임대인이 계약을 그대로 유지한다면
*기존 계약 내용이 유지되며,
매수인/임차인은 중도금과 잔금을 기존 계약에 따라 진행해야 합니다.
*이 경우 계약금 반환 사유는 없으며,
매수인/임차인이 계약을 해제할 경우 계약금을 포기하게 됩니다.
임대인이 계약을 파기할 경우
*매도인/임대인 귀책사유로 계약이 파기되었다면,
민법 제565조에 따라 계약금의 배액을 반환해야 합니다.
*하지만 단순히 특약을 바꿔달라는 요청만 있었다고 해서
임대인이 계약을 파기한 것이 정당화되지는 않습니다.
다시 말해,
*매도인/임대인이 일방적으로 파기 → 계약금 ×2 반환(별다른 특약이 없다면 배액배상)
*매수인/임차인이 해제 원함 → 계약금 포기 후 계약 해제 가능
다만 중도금까지 넘어가면 마음대로 해약을 할수없습니다
4️⃣ 특약이 변경되지 않으면 무조건 손해보고 계약을 유지해야 하나요?
임차인의 선택지는?
*기존 계약 유지
→ 불리하더라도 계약 내용대로 진행
*계약 해제 (계약금 포기)
→ 큰 손해를 막고 더 적절한 매물을 찾기 위한 전략적 판단
*매도인/ 임대인의 계약 파기를 유도? (주의 필요)
→ 억지 주장이나 과도한 요구는 되려 임차인에게 불리하게 작용할 수 있음
==>> 계약금 납입 후 특약 변경, 가능한가?
구분 |
가능여부 |
세부설명 |
| 계약금 납입 후 특약 변경 | 🔸 합의 시 가능 | 임대인 동의 必 |
| 임대인이 변경 거절 | 🔹 정당함 | 계약 유지 가능 |
| 임차인이 계약 파기 | 🔻 계약금 포기 | 계약 해제 가능 |
| 임대인이 일방 파기 | 🔺 계약금 ×2 반환 | 임대인 귀책 시 |
==>> 부동산 계약은
계약서에 서명하고 계약금을 입금한 순간, 계약은 성립됩니다.
(또는 서로 중요한 계약내용 조정후 계약금일부 송금은 계약의 성립입니다)
특약 변경은 '합의사항'이지, 의무는 아닙니다.
특약 변경이 꼭 필요한 상황이라면, 계약 전 명확히 합의하고 서면화해야 합니다.
변경이 거절되었다고 해서 무리하게 파기를 유도하면 오히려 분쟁 소지가 커질 수 있으니
계약 전 신중한 검토, 계약 후에는 현명한 협상이 중요합니다.