임차인의 전세집 원상복구 의무: 완벽 가이드

안녕하세요.

레트로써니입니다.

 

이 글을 읽고 계신 분은

임대인인가요?

임차인인가요?

 

저는 양쪽 입장을 모두 경험한 분들은 

자주 접하는 직업입니다.

 

살다 보면 아무것도 아닌 일을 

크게 만들어 언성을 높이고

 

잘잘못을 따져야 하기에

법이 필요합니다.

 

부동산 중개를 하다 보면

각자의 입장에서 권리가 있고 의무가 있습니다.

 

오늘은 임차인의 의무,

원상복구에 대한 의무입니다.

 

전세 계약 만료 시,

임차인은 집을 원상 복구하여 돌려줘야 한다는 의무가 있습니다.

그러나 원상복구 범위와 기준이 애매하여

임대인과 갈등이 발생하기도 합니다.

 

임차인의 전셋집 원상복구 의무와 관련된 법적 기준, 주의사항,

실제 사례를 통해 명확히 알려드리겠습니다.

 

원상복구란 무엇인가?

원상복구란 임차인이 사용 후 임대인에게 집을 돌려줄 때,

최초 임차 당시 상태로 복구하는 것을 의미합니다.

하지만 모든 훼손이 임차인의 책임은 아니며,

자연스러운 사용으로 인한 마모는 원상복구 대상에서 제외됩니다.

 

법적 근거:

• 민법 제615조: 임차인은 임대차 종료 시점에 임대 당시의 상태로 반환할 의무가 있습니다.
• 그러나 실무적으로 자연 마모와 훼손의 구분이 애매하여 분쟁이 잦습니다.

 

원상복구의 기본 원칙

1) 고의 또는 과실로 인한 훼손은 복구 의무

• 임차인의 고의 또는 과실로 인해 발생한 손상, 파손, 오염 등은 복구 대상입니다.
• 예: 벽지 낙서, 문 파손, 가구로 인한 마루 찍힘 등

2) 자연 마모 및 노후화는 복구 의무 없음

• 일반적인 생활로 인해 발생하는 자연스러운 마모와 손상은 임대인의 부담입니다.
• 예: 장기간 사용으로 인한 마루 긁힘, 벽지 변색, 페인트 벗겨짐 등

3) 임대차 계약서 특약 확인 필수

• 계약서에 특약 사항으로 ‘입주 당시 상태로 복구’라는 조건이 있다면, 특약이 우선 적용됩니다.
• 단, 법적 상식에 어긋나는 과도한 요구는 무효입니다.
• 중개업을 하다 보면 상식이 어긋난 분들도 있는데 이런 분들은 피하는 게 좋습니다.
• 다만 중개사가 점쟁이가 아니기에 이럴 때는 정말 답답합니다

 

원상복구의 범위와 사례

 

벽지 및 도배	흰 벽지가 노랗게 변색	❌ (자연 마모)	세월에 의한 색바램은 임대인 부담
벽지 낙서	아이들이 벽에 낙서함	✅ (임차인 부담)	고의성 있는 훼손으로 복구 필요
마루바닥 찍힘	가구로 인해 찍힘 발생	✅ (임차인 부담)	고의성 유무에 따라 다름
마루 긁힘	생활 중 가벼운 긁힘	❌ (자연 마모)	장기 사용 시 발생하는 마모
문 손잡이 파손	손잡이가 헐거워져 떨어짐	❌ (자연 마모)	사용으로 인한 노후
욕실 타일 곰팡이	장기간 사용으로 타일 사이에 곰팡이 발생	❌ (자연 마모)	습기로 인한 자연스러운 상태 변화
파손된 싱크대 문짝	무거운 물건으로 인해 찌그러짐	✅ (임차인 부담)	물리적 충격으로 인한 손상

 

임대인과의 갈등 방지법

1) 입주 전 상태 확인 (입주 전 점검표 작성)

• 입주 전 상태를 꼼꼼히 촬영하여 보관합니다.
• 입주 점검표를 작성하여 임대인과 서면 확인을 받습니다.
• 입주 당시 손상 여부를 명확히 기록해 두면 나중에 분쟁 발생 시 증거 자료로 활용할 수 있습니다.

2) 중도 수리 및 관리

• 생활 중 발생한 작은 손상은 즉시 수리하여 더 큰 문제로 이어지지 않게 관리합니다.
• 임대인에게 미리 통보하여 사전 합의를 받으면 책임 경감이 가능합니다.

3) 계약 만료 전 사전 점검

• 이사 전에 임대인과 함께 점검하여 문제가 되는 부분을 사전에 협의합니다.
• 수리 견적서를 받아 비용을 협상하여 분쟁을 줄입니다.

 

수리 비용 문제 해결 방법

1) 임대인 부담을 명확히 하기 위한 법적 조언

• 부동산 중개업소 또는 임대차 보호법 상담 센터에 문의하여 법적 기준 확인
• 법률구조공단 또는 소비자 상담센터를 통해 상담받기

2) 수리비 부담이 명확하지 않을 때

• 분쟁 조정 신청: 한국소비자원 또는 주택임대차분쟁조정위원회
• 중재 요청: 부동산 전문가 또는 법무사에게 상담

3) 보증금 공제 방지

• 수리 비용을 임대인이 요구할 경우, 수리 견적서와 수리 전후 사진을 확인하여 적절성 검토
• 필요시 전문 수리 업체를 통해 견적 비교 후 합의

 

원상복구 분쟁 피하는 법

1. 사전점검 기록 철저히 관리:
   • 입주 시 상태 사진과 함께 날짜와 설명을 기록하여 보관
2. 계약서 특약 꼼꼼히 확인:
   • ‘입주 당시 상태 복구’라는 특약이 있더라도 자연 마모는 제외된다는 점을 명확히 요구
3. 임대인과의 원만한 협의 유도:
   • 사소한 손상은 수리 후 청구하는 것이 아니라, 사전 협의를 통해 동의를 받아야 함
     
     
     

==>> 전세 계약 만료 시 원상복구 의무는 임차인에게 있지만,

모든 손상이 임차인 책임은 아닙니다.
자연 마모와 고의 손상의 경계를 명확히 알고,

법적 기준을 준수하여 준비한다면 불필요한 비용을 줄일 수 있습니다.

임대인과의 원만한 합의를 통해

이사 후 보증금 반환 문제까지 원활히 해결하시기 바랍니다.