안녕하세요
레트로 써니입니다.
최근 몇 해 사이로
우리나라 부동산을 외국인들이
투자용으로 많이 매수했습니다.
임차인들이 마음에 드는 집을 어렵게 구했는데
계약하려 할 때 소유주가 외국인!
전세자금대출을 받으려 하니
소유주가 한국에 없어
전세자금대출에 어려움이 생깁니다.
집주인이 해외에 체류 중 일경우?
이럴 때 전세자금대출이 가능한지,
가능하다면 무엇을 준비해야 하는지,
오늘 확실하게 알려드릴게요.
결론부터 말씀드리면??
집주인이 외국에 있어도,
조건만 맞으면 전세자금대출은 가능합니다.
단, 임대인의 신원과 계약의 진정성을 증명할 수 있는
서류가 준비되어야 합니다.
전세자금대출은
은행에서 대출을 해주는 게 끝이 아닙니다.
주택금융공사(HF)나 주택도시보증공사(HUG) 같은 보증기관이
"이 전세계약이 진짜냐, 집주인이 맞냐"를
철저히 확인해야 보증을 해줘야,
은행이 대출을 실행할 수 있습니다.
집주인이 한국에 있으면
주민등록증이나 인감도장으로 확인이 쉬운데,
외국에 있을 경우는
확인이 어렵기 때문에 보증 심사가 까다로워집니다.
1. 전세자금대출이 가능한 경우
다음 조건을 만족하면, 대출이 가능합니다.
① 집주인이 한국 국적자이거나 외국인등록번호가 있는 외국인
한국에 주민등록번호나 거소신고가 되어 있으면 신원확인이 가능해요.
주택등기부등본 상 소유자 이름과 신분증 사본이 일치해야 합니다.
② 직접 계약했을 경우
집주인이 해외 체류 중이라도
한국에 잠시 귀국해서 본인이 직접 임대차계약서에 서명했다면,
대출 신청은 대부분 문제없이 진행됩니다.
③ 공증된 위임장을 통해 대리인이 계약한 경우
집주인이 현지 대사관(또는 영사관)에서 작성한 공증 위임장을 통해
제3자(가족,)에게 임대 권한을 위임하고,
이 대리인이 임차인과 계약을 체결한 경우입니다.
2. 꼭 필요한 서류는?
| 서류 | 설명 |
| 공증된 위임장 | 해외 대사관이나 공증기관에서 발행한 한글 또는 영문 공증서 |
| 임대인의 신분증 사본 | 여권, 주민등록증, 외국인등록증 등 (실소유자 증명용) |
| 대리인의 신분증 | 계약서에 서명한 대리인의 신분증 사본 |
| 임대차계약서 | 대리인의 서명이 들어간 정식 계약서 |
| 등기부등본 | 임대인이 해당 주택의 실소유자인지 확인용 |
※ 보증기관(예: HUG, HF)의 판단에 따라 추가 서류를 요구할 수도 있어요.
3. 대출이 어려운 경우
다음과 같은 상황에서는 보증기관이 보증을 거절할 수 있습니다.
*임대인이 외국 국적자이고 국내 거주 이력이나 등록번호가 없는 경우
*계약서에 본인의 서명도 없고, 위임장도 없는 상태에서 대리인이 계약한 경우
*대리인이 신분을 정확히 증명하지 못하거나, 위임장에 서명·날인이 없는 경우
*위임장이 일반 문서로 되어 있고 공증되지 않은 경우
➡ 이럴 경우, 전세자금대출이 불가하고 보증도 안 나옵니다.
*실제 사례 예시
@ 사례 1 – 가능했던 경우
서울의 한 오피스텔을 계약한 임차인 A씨.
집주인은 미국에 거주 중이지만, 현지 한국 대사관에서 공증된 위임장을 발급받아
한국에 있는 형에게 임대 권한을 위임했고,
형이 계약서에 서명.
→ 보증기관 심사 통과 → 전세자금대출 가능
@ 사례 2 – 거절된 경우
집주인이 중국 국적자로, 한국에 거주이력이 없고,
형이 계약서에 ‘대리인’으로 서명했지만 공증된 위임장 없음
→ 보증기관 거절 → 전세대출 불가
*정리 요약
| 항목 | 가능 여부 |
| 집주인이 외국에 있음 | 조건 충족 시 가능 |
| 본인 직접 서명 | 가능 |
| 공증된 위임장 + 대리인 계약 | 가능 |
| 공증 없는 위임장 또는 일반 계약서 | 대출 불가 |
| 외국 국적자, 국내등록 無 | 대출 매우 어려움 |
==>>전세자금대출을 준비할 때는
단순히 계약서만 보고 계약하지 마시고,
✔️ 집주인의 국적과 현재 체류지,
✔️ 직접 계약인지, 대리인 계약인지,
✔️ 위임장은 공증되었는지,
이런 부분을 반드시 확인하셔야 합니다.
의심스러운 계약이거나,
대출 가능 여부가 불투명하다면
반드시 은행 또는 보증기관에
사전 상담을 받는 것이 가장 안전합니다.
임대차 계약 전에 누구랑 계약하는지 확인하시고
은행에 확인!
그리고 계약하시기 바랍니다.